SCPI

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) attirent chaque année de nouveaux épargnants en quête d’alternatives à l’assurance vie en euros ou de rendements réguliers, notamment afin de compenser les pertes de revenus une fois à la retraite. Tour d’horizon de ce placement immobilier de diversification, de ses avantages et de ses inconvénients, des différents types de SCPI

SCPI de rendement, SCPI fiscales… Les différents types de SCPI

Il existe plusieurs types de SPCI qui permettent de répondre à des objectifs et des profils financiers d’épargnants assez variés. Les trois grandes familles sont les suivantes : les SCPI de rendement, les SPCI fiscales et les SCPI de plus-values.

> SCPI de rendement

LE PRINCIPE

Les SCPI de rendement peuvent apporter une réponse efficace aux besoins des investisseurs à la recherche de rendements élevés mais aussi d’un potentiel d’appréciation de son capital (valorisation des parts).

Elles ont pour vocation principale une distribution régulière de revenus aux détenteurs de parts sous la forme d’acomptes sur dividende, généralement trimestriellement, parfois mensuellement ou semestriellement.

PLUSIEURS CATÉGORIES DE SCPI DE RENDEMENT

Le patrimoine de ces SCPI de rendement est composé essentiellement de bureaux loués à des entreprises, d’entrepôts ou de locaux commerciaux. Toutefois, on peut classer les SCPI de rendement selon différentes catégories :
– SCPI diversifiées : patrimoine composé d’immeubles de plusieurs types (bureaux, commerces, voir logement ou autres à la marge)
– SCPI de bureaux : patrimoine composé de façon prépondérante d’immeubles de bureau
– SCPI de commerces : patrimoine essentiellement affecté à des murs de magasins
– SCPI européennes : patrimoine investi majoritairement hors de France
 SCPI régionales : patrimoine investi majoritairement hors de Paris et sa région
– SCPI spécialisées : patrimoine typé sur un segment ou plusieurs segments spécifiques, comme l’immobilier de santé (Pierval Santé, Primovie)

> SCPI de plus-value

Les SCPI de plus-value aussi appelées SCPI de capitalisation misent sur des immeubles, locaux, logements ou encore des bureaux disposant d’un fort potentiel d’appréciation à la revente afin de délivrer à l’investisseur des plus-values à terme. A l’inverse des deux autres types de placement (SCPI fiscales et de rendement), ces sociétés ne distribuent pas ou peu de revenus trimestriels ou semestriels, la logique étant davantage de procéder à des revalorisations progressives de la valeur des parts.

Parmi les SCPI de plus-values, on peut citer Pierre 48 gérée par Paref Gestion, Patrimmo Croissance (positionnée sur l’acquisition de la nue-propriété de logements) gérée par Primonial Reim. On peut également noter que la SCPI de commerce Immorente 2 gérée par Sofidy s’inscrit dans une logique similaire, tout en distribuant des dividendes.

> SCPI fiscales

Grâce aux dispositifs fiscaux hérités de l’investissement locatif, les SCPI fiscales du type « SCPI Pinel » ou « SCPI Malraux » sont destinées aux investisseurs désireux d’investir dans l’immobilier sans souci de gestion tout en bénéficiant d’une diminution d’impôt. Elles présentent le double avantage d’associer avantage fiscal et diversification dans plusieurs immeubles. Cependant, le rendement de ce genre de produits est plus faible.  SCPI fiscales, réduire son impôt avec un investissement limité 

L’immobilier de ces SCPI est bien souvent composé de logements neufs situés en centre-ville.

Avant de placer ses fonds dans une telle SCPI, l’investisseur doit s’assurer qu’il n’a pas besoin d’argent tout de suite en faisant le point sur sa situation patrimoniale et fiscale, puisque ces SCPI sont plus contraignantes. Pour bénéficier à plein des avantages fiscaux, la détention des parts d’une SCPI Pinel est obligatoirement de 6, 9 ou 12 années à compter à la mise en location du dernier logement de la SCPI, ce qui implique une durée de détention généralement plus longue de trois à cinq ans au-delà du délai de conservation fiscal, soit une durée d’immobilisation totale qui peut ainsi atteindre une quinzaine d’années.

L’avantage fiscal dépend de la nature de la SCPI fiscale, du dispositif qui la sous-tend.

– SCPI Pinel : un investissement dans une SCPI Pinel opéré en 2016 donne droit à réduction d’impôt égale à 12%, 18% ou 21% du montant placé dans la limite de 300.000 euros selon la durée de mise en location des biens.

– SCPI de déficit foncier : ce type de SCPI permet de diminuer le montant des revenus fonciers par la déduction des charges générées par les travaux de rénovation des biens acquis par la SCPI. L’excédent éventuel peut bénéficier d’une déduction sur le revenu global du souscripteur, dans la limite 10.700 euros.

 SCPI Malraux : la SCPI ne permet pas de bénéficier pleinement du dispositif (réduction d’impôt de 30 % calculée sur le montant des travaux de réhabilitation d’immeubles situés en secteur sauvegardé dans la limite de 100.000 euros). La quote-part de travaux se situant généralement autour de 65% du prix de souscription (net de frais), la réduction d’impôt en SCPI Malraux atteint en fait souvent 18%.

On notera une particularité des SCPI de type Malraux ou déficit foncier : l’avantage de ne pas rentrer dans le cadre du plafonnement global des niches fiscales de 10.000 euros.

Trouvez la solution qui vous correspond

Contactez-moi